Een huis kopen in Italië klinkt als een droom: een boerderij tussen de olijfbomen, een appartement met uitzicht op zee of een rustiek dorpshuis met stenen muren. Maar zodra je in de buurt van Florence, het Comomeer of de Amalfikust kijkt, zie je ook: torenhoge prijzen, vooral voor buitenlanders.
Toch kan het anders. Echt. Je hoeft geen miljonair te zijn om in Italië iets prachtigs te vinden. Het draait allemaal om locatie, timing, strategie én een beetje lef. Hier lees je precies hoe je een droomhuis vindt — zonder toeristenprijs.
1. Vermijd de bekende hotspots
Florence, Venetië, Rome, het Gardameer… prachtig, maar iedereen wil er wonen. En dat zie je terug in de prijzen. Daar betaal je soms het dubbele voor minder ruimte, meer bureaucratie en meer toeristen.
Slimmer kiezen?
– Kijk naar plekken net buiten populaire gebieden
– Zoek dorpen op 20-30 minuten rijden van grote steden
– Denk aan regio’s als Le Marche, Abruzzo, Molise of noordelijk Calabrië
Daar heb je rust, karakter én lage prijzen — zonder massatoerisme.
2. Ga op zoek naar ‘vergeten’ huizen
In heel Italië staan duizenden huizen leeg. Soms al jaren. Vooral in kleine dorpen waar jongeren weg zijn getrokken. Die huizen zijn vaak te koop voor een prikkie — soms onder de €50.000.
Zo vind je ze:
– Via lokale makelaars (zoek op agenzia immobiliare)
– Op Italiaanse sites zoals Idealista.it, Immobiliare.it of Casa.it
– Door gewoon rond te rijden en op “vendesi”-borden te letten
Let op: het zijn vaak opknappers. Maar met een beetje geduld (en een goede aannemer) maak je er iets moois van.
3. Werk samen met lokale makelaars (en vermijd tourist traps)
Internationale makelaars spreken Engels en nemen werk uit handen, maar rekenen ook stevig door — én richten zich op buitenlandse kopers met volle portemonnees.
Beter idee:
– Zoek een lokale makelaar die alleen Italiaans spreekt (gebruik Google Translate of een tolk)
– Vraag mensen in het dorp of ze iemand kennen
– Onderhandel zelf, of schakel een Italiaanse vriend of adviseur in
Lokale makelaars hebben vaak huizen die nergens online staan.
4. Zoek in de juiste seizoenen
In de zomer stijgt de vraag, en daarmee de prijs. In het laagseizoen (herfst/winter) is er minder concurrentie én meer onderhandelingsruimte.
Slimme timing:
– Januari tot maart = vaak het goedkoopst
– Vermijd juli/augustus = piekdrukte en toeristenspotprijzen
– Mei/juni en september = ideale balans tussen aanbod en rust
5. Doe rustig, maar sla toe als het goed voelt
De fout die veel mensen maken: eeuwig twijfelen. Of juist te snel kopen uit enthousiasme. Neem je tijd om te vergelijken, maar als je eenmaal iets vindt dat klopt — en het papierwerk is in orde — wacht dan niet te lang.
Check voor aankoop altijd:
– Eigendomsbewijzen (via de notaio)
– Bouwvergunningen
– Gemeentelijke belastingen of schulden op het pand
– Verborgen gebreken
En regel een bouwkundige inspectie (perizia) als je geen risico wilt lopen.
6. Onderhandel als een Italiaan
Onderhandelen hoort erbij. Veel huizen staan al maanden (soms jaren) te koop. De vraagprijs is dus vaak flexibel, zeker in landelijke gebieden.
Zo pak je het aan:
– Bied 10–20% onder de vraagprijs
– Spreek persoonlijk met de eigenaar (of via de makelaar)
– Toon interesse, maar laat zien dat je ook alternatieven hebt
Blijf beleefd, maar stevig. Italianen waarderen directe communicatie zónder arrogantie.
7. Ken de extra kosten
Bij de aankoop komt meer kijken dan alleen de verkoopprijs. Reken op:
– Notariskosten: ±2% van de koopsom
– Kadaster-/overdrachtsbelasting: 2–9%, afhankelijk van of je het als hoofdwoning gebruikt
– Makelaarscourtage: ±3%
– Eventuele renovatiekosten
– Jaarlijkse onroerendgoedbelasting (IMU), tenzij het je hoofdverblijf is
Rekenvoorbeeld: koop je een huis van €60.000? Dan ben je in totaal vaak zo’n €70.000 kwijt, all-in.
Tot slot
Een betaalbaar huis in Italië vinden is absoluut mogelijk — als je buiten de gebaande paden durft te zoeken en slim te werk gaat. Ga niet blind voor charme of zon, maar doe je huiswerk, praat met locals en wees niet bang om te onderhandelen.
En als je eenmaal de sleutel in je hand hebt en de espresso op je eigen terras drinkt? Dan weet je: het was het waard.
